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“建设用地规模只减不增，以土地利用方式倒逼城市发展转型；同时，工业不能空心化，要保留适度工业用地布局。”上海近期释放了工业地产倒逼城市开发的信号：实行新增工业用地出让弹性年期制，一般工业项目用地出让年期为20年，对用地有特殊要求的市重点产业项目出让年期可为20~50年。
这被业内解读为物流地产的利好。5月12日，上海市经信委、市规土局召开了产业用地新政解读会，根据上海城市可持续发展的战略目标，未来上海存量工业用地将作为土地盘活的突破口。 
 
据世邦魏理仕研究统计，上海“630”大限前可能出现一手工业用地集中成交。“一手土地供应减少和工业用地用途转变合力促进二手工业土地和物业市场发展。”世邦魏理仕工业及物流服务部中国区负责人、高级董事罗瑾分析指出。 
 
随着电子商务爆炸式增长刺激了国内物流基础设施整体升级，平安等投资机构也开始积极寻求国内物流地产投资机会。企业和机构都在筹划或落实着产业地产私募基金，一时间，产业地产资金流涌动，但国内基金公司份额较小，尚难以抗衡，主要通过入股大型私募股权公司的形式进入。 
 
电商兴起是主因 
 
“物流地产的兴起，电商自建具有非常大的推助作用。”克而瑞研究总监薛建雄指出，目前，阿里、京东、大物流（顺丰、德邦、圆通等）都在抢物流、仓储市场。其他公司优势不明显。总体而言，物流地产还是以普洛斯、嘉民等外资巨头为主流开发商。 
 
“马云和地方政府谈项目，都是1000亩以上谈的。”罗瑾透露，以上海为例，用地指标一年只有1万亩，每个区分摊下来最多1000亩，撇开住宅和其他配套，可能工业用地指标只有300至400亩。 
 
2013年，阿里、银泰集团联合复星集团、顺丰集团等物流公司以及相关金融机构，共同组建的“菜鸟网络科技有限公司”正式成立。菜鸟的模式是自建自营+第三方配送+物流配送安装体系。 
 
世邦魏理仕的数据显示，菜鸟的自有物业分布在上海、天津、郑州、杭州、成都、重庆、广州等9个城市。除了天津拿地1500亩，投30亿做物流中心，阿里巴巴还在成都拿下1000亩做仓储设施，在浙江金华拿地1500亩建物流园，在广州耗69亿，又在上海、深圳前海拿地。 




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